鄭先生

一、拆遷評估概念

拆遷評估是我們通常說的拆遷補償價格評估。

拆遷補償價格評估指的是在拆遷公告下發(fā)后由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法對拆遷區(qū)域內的房產進行價格評估確定的行為。

二、拆遷評估依據(jù)

拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種市場評估價、商品房交易均價、重置價它們用途各有不同在不同情形下分別適用。

1、市場評估價

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構根據(jù)估價目的遵循估價原則按照估價程序選用適宜的估價方法并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價

商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術按估價時點的價格水平判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

三、評估價格

新辦法規(guī)定被征收房屋類似房地產的市場價格是指在評估時點的平均交易價格。評估時還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素。第三方評估機構出現(xiàn)的意義即在于是以市場來說話而不是以政府的權力來說話也不以老百姓自己盲目的要價來說話而是按照市場規(guī)律來定價。

四、拆遷補償

以前在拆遷補償中的問題既有補償不到位的情況但是也有被征收方漫天要價的情況。其實z核心的問題還是補償問題。要防止政府的單方定價或者是被征收人的這種漫天要價其實都是需要回歸到一個市場。因為只有真正這種市場價格并且以公開的方式把這種價格讓雙方都知道這樣當事人才能有很好的預期。

五、拆遷補償評估流程

關于房屋征收的評估流程選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定每一個環(huán)節(jié)被征收人都可以參與每一個環(huán)節(jié)都是法定要求必不可少。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說公開、透明各方充分參與的程序設計顯得更重要。同時為公開、透明、各方充分參與提供一個科學可行的平臺和渠道也是應了發(fā)展之需。

同時通過新的渠道新的評估辦法市場化的操作將每一個環(huán)節(jié)都公開、透明并充分利用市場化的處理模式實現(xiàn)多元化的補償讓拆遷雙方實現(xiàn)共贏。這是民生所需亦是發(fā)展所期。

六、拆遷補償評估機構

新房屋征收評估辦法的積極意義實際上就在于用專業(yè)機構得出一個專業(yè)價值依據(jù)專業(yè)的程序、法律賦予的權利得出一個價格而不是一方說了算的這樣一個價格。它的積極意義使得拆遷補償?shù)墓ぷ髡嬲龅搅艘朗袌?、依法律這樣做到了公開、公平、公正的合理補償實現(xiàn)這樣的一個目標向這個目標邁進