評估程序

（1）明確評估目的。不同的評估目的，其所評估的價值的內(nèi)涵也不完全相同。建（構(gòu)）筑物評估主要有土地使用權(quán)出讓評估、建（構(gòu)）筑物轉(zhuǎn)讓價值評估、企業(yè)改制行為涉及的建（構(gòu)）筑物評估、企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為涉及的建（構(gòu)）筑物評估、建（構(gòu)）筑物租賃價值評估、建（構(gòu)）筑物抵押評估、建（構(gòu)）筑物評估、建（構(gòu)）筑物課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等，因此，在受理評估業(yè)務時，通常由委估方提出評估目的，評估專業(yè)人員需要將評估目的明確地寫在評估報告上。

（2）了解評估對象。即對被評估建（構(gòu)）筑物的實體和權(quán)益狀態(tài)進行了解。建筑物實體狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設施等。

建筑物的權(quán)益狀態(tài)了解的內(nèi)容包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評估對象設定的其他權(quán)利狀況等。

（3）確定評估基準日。所謂確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。由于建（構(gòu)）筑物價格經(jīng)常處于變化之中，而且建（構(gòu)）筑物價格隨其價格影響因素的變化而變動，因此，評估人員必須事先確定所評估的具體時點的價值。存貨的清查盤點，通常由委托方完成，并由委托方提供存貨賬表清單。評估專業(yè)人員如何利用這些資料，就成為評估工作的程序之一。根據(jù)委托方提供的存貨賬表清單，評估專業(yè)人員的主要工作內(nèi)容有兩項：一是通過抽的方式來核實、驗證、存貨賬表清單與實際數(shù)量、狀況的一致性。抽的范圍和比例，應根據(jù)委托方（或資產(chǎn)占有方）的管理水平以及評估對應的經(jīng)濟行為確定。二是核實存貨的權(quán)屬。

評估實踐中，關(guān)于用抽查方式核實、驗證存貨賬表清單與實際數(shù)量、狀況的一致性，一般有以下幾種情形：

（1）委托方（或資產(chǎn)占有方）的存貨管理水平好，核算基礎(chǔ)好，抽查范圍和比例可以小一些。

（2）如果存貨評估結(jié)論對委托方（或資產(chǎn)占有方）的利害關(guān)系大，則應對金額較大、易出現(xiàn)誤差的資產(chǎn)進行詳細核。

（3）如果抽查結(jié)果表明賬實誤差對評估結(jié)論沒有影響，則可以認為委托方（或資產(chǎn)占有方）提供的存貨賬表清單資料可以直接利用；賬實誤差對評估結(jié)論影響較小，則可以重點對量大值高的存貨重新清，其他則按抽查情況作適當調(diào)整，從而利用存貨賬表清單資料；賬實誤差對評估結(jié)論影響較大，提供的存貨賬表清單資料基本不能利用，應按評估業(yè)務委托合同的約定重新進行的清。

（4）對于由第三方保管或控制的存貨，如果占整體資產(chǎn)數(shù)量和金額的比例較大，或者對評估結(jié)論影響較大，在切實可行的情況下，應進行清查核實，至少應向持有被評估單位存貨的第三方發(fā)出函證，獲取存貨的數(shù)量和狀況信息。

（5）存貨評估核實工作，還應查明存貨有無霉爛、變質(zhì)、毀損，有無超儲呆滯等。與固定資產(chǎn)不同，存貨一般不會出現(xiàn)磨損，以及大面積的技術(shù)性、功能性陳舊，但存貨有時會出現(xiàn)損耗，這種損耗除反映為數(shù)量減少外，也反映在實體損耗和質(zhì)量下降上。例如，木材因日曬雨淋出現(xiàn)腐爛，鋼材因氧化生銹，食品藥品及化學試劑因存放過久而變質(zhì)或效用降低等等。這些情況勢必會影響存貨的價值，在評估時應加以考慮。在存貨清核實中，應進行必要的檢測和技術(shù)鑒定工作。

評估實踐中，特別是對于國有資產(chǎn)規(guī)定、上市公司并購及重大資產(chǎn)重組規(guī)定有要求，同時開展財務審計工作的評估項目，可以充分利用注冊會計師的存貨監(jiān)盤資料，綜合判斷存貨賬表清單資料的可利用性。但應特別注意注冊會計師實施存貨監(jiān)盤的資料能否直接用于評估，并充分關(guān)注存貨監(jiān)盤中發(fā)現(xiàn)的問題對利用存貨賬表清單資料進行評估的影響。定期盤點存貨、合理確定存貨的數(shù)量和狀況是企業(yè)的日常工作。注冊會計師為獲取有關(guān)存貨數(shù)量和狀況的充分、適當?shù)膶徲嬜C據(jù)而實施存貨監(jiān)盤。存貨監(jiān)盤作為一項核心的審計程序，可以獲取證據(jù)以證實被審計單位記錄的所有存貨確實存在，并屬于被審計單位的合法財產(chǎn)，同時也已經(jīng)反映了被審計單位擁有全部存貨。注冊會計師實施存貨監(jiān)盤包括以下程序：評價管理層用以記錄和控制存貨盤點結(jié)果的指令和程序；觀察管理層制定的盤點程序的執(zhí)行情況；檢查存貨。存貨監(jiān)盤中，注冊會計師并不協(xié)助被審計單位的存貨盤點工作?？紤]評估工作效率，評估專業(yè)人員可以與注冊會計師共同確定檢查存貨的范圍和比例，共同實施存貨核實工作；在確定存貨的范圍和比例時，應充分考慮滿足評估工作的需要。

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