隨著我國(guó)城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，國(guó)家政策對(duì)對(duì)城市污染控制的要求越來(lái)越嚴(yán)格，使用越來(lái)越多的土地，越來(lái)越多的企業(yè)工廠進(jìn)行搬遷，為城市化進(jìn)程讓步，從而面臨的一個(gè)問(wèn)題就是征地拆遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場(chǎng)地達(dá)不到發(fā)展需求時(shí)，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失的評(píng)估，對(duì)于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財(cái)務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。征地拆遷，工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷(xiāo)，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對(duì)于企業(yè)這一損失的評(píng)估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。說(shuō)到這些征地拆遷和搬遷產(chǎn)生的損失又不得不提，維護(hù)利益過(guò)程中的重要一環(huán)“資產(chǎn)評(píng)估”，接下來(lái)我們給大家說(shuō)一下拆遷評(píng)估有關(guān)的事項(xiàng)；

許多拆遷朋友對(duì)這個(gè)詞感到有些陌生，他們認(rèn)為“評(píng)估不是拆遷方的土地征用工具嗎？事實(shí)上，如果你認(rèn)為拆遷評(píng)估屬于拆遷方，那是因?yàn)椴疬w方有豐富的經(jīng)驗(yàn)，善于運(yùn)用法定程序（拆遷評(píng)估）作為自己的行為工具。此外，拆遷方在剝削方面的優(yōu)勢(shì)是被拆遷人不熟悉法律程序。因此，幫助受影響人群了解和熟悉拆遷評(píng)估是提高拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾?guī)則之一。

一、拆遷評(píng)估的作用

事實(shí)上，在拆遷過(guò)程中，拆遷評(píng)估的比例很大，這是拆遷過(guò)程中不可或缺的程序。其中，拆遷評(píng)估是爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償?shù)幕境绦颍疬w補(bǔ)償協(xié)商對(duì)于拆遷補(bǔ)償，這是一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的雙向鋸切過(guò)程。為了爭(zhēng)取更大的空間，雙方都需要一個(gè)公平公正的中間人來(lái)幫助平衡重，而拆遷評(píng)估就是這樣一個(gè)過(guò)程。

二、拆遷評(píng)估的定義

即在拆遷公告發(fā)布后，具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

三、拆遷評(píng)估的現(xiàn)狀

“無(wú)用”、“裝飾”、“形式”，我們對(duì)拆遷評(píng)價(jià)的關(guān)注往往較少，事實(shí)上，拆遷評(píng)估在維護(hù)我們的權(quán)利的過(guò)程中確實(shí)占有很大的地位和作用。在拆遷過(guò)程中，不僅要對(duì)即將拆遷的房屋進(jìn)行評(píng)估，還要對(duì)房屋進(jìn)行置換評(píng)價(jià)。只有經(jīng)過(guò)評(píng)估，被拆遷人員才能準(zhǔn)確定位自己的拆遷補(bǔ)償。

四、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

當(dāng)選擇評(píng)估主體時(shí)，可以通過(guò)聽(tīng)證會(huì)進(jìn)行“舉薦”選擇。當(dāng)雙方的意見(jiàn)不能達(dá)成一致時(shí)，拆遷管理部門(mén)可以利用管理部門(mén)從評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽選出。如果拆遷單位在審核申請(qǐng)后仍對(duì)原評(píng)估有異議，可以選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和宣傳的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并按照同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新評(píng)估。

五、拆遷評(píng)估過(guò)程

在房屋拆遷過(guò)程中，被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循一定的程序，包括：選擇機(jī)構(gòu)、簽訂合同、現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估、公開(kāi)解釋、交付報(bào)告、申請(qǐng)審查、申請(qǐng)?jiān)u估。拆遷房屋的每個(gè)環(huán)節(jié)都可以參與，每個(gè)環(huán)節(jié)也是法律要求。請(qǐng)求是必不可少的。由于拆遷糾紛頻發(fā)，公開(kāi)透明已成為拆遷評(píng)估的必要原則。

六、拆遷評(píng)估常用方法

對(duì)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，確定評(píng)估的方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。在實(shí)際應(yīng)用和掌握過(guò)程中，該原則要求對(duì)同一評(píng)價(jià)對(duì)象采用兩種以上的評(píng)價(jià)方法。作為拆遷律師，我將簡(jiǎn)要介紹三種常用的估價(jià)方法作為基本判斷標(biāo)準(zhǔn)，以幫助您準(zhǔn)確地比較和比較法律。

1、比較法：通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與近出售的類(lèi)似資產(chǎn)之間的異同，以及類(lèi)似的資產(chǎn)估價(jià)方法，調(diào)整市場(chǎng)價(jià)格以確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易的被征收房屋，要求：

被征收房屋具有成熟活躍的交易市場(chǎng)。

可以作為參考的房屋。例如，評(píng)估的房屋可以找到類(lèi)似的參考房屋，即相同用途的類(lèi)似參考房屋、地理位置和配套設(shè)施。

2.收益法：一種共同的評(píng)估方法，通過(guò)評(píng)估被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。

適用于有收益且收益能量化的房地產(chǎn)，如公寓、餐館等，要求：

評(píng)估對(duì)象使用時(shí)間較長(zhǎng)且具有連續(xù)性，能在未來(lái)相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益。

評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益和評(píng)估對(duì)象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣來(lái)衡量。

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

適用于：評(píng)估房屋正在建設(shè)中。要求：

在建新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

待售房地產(chǎn)項(xiàng)目。

七、不滿意拆遷評(píng)估結(jié)果

救濟(jì)方法

對(duì)評(píng)估確定的被拆遷房屋的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)審查評(píng)估。自收到評(píng)價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，應(yīng)向評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)提出審查評(píng)價(jià)的申請(qǐng)。如果對(duì)審查結(jié)果有異議，應(yīng)在收到書(shū)面審查結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)專(zhuān)家委員會(huì)提出申請(qǐng)。評(píng)估后對(duì)拆遷補(bǔ)償仍有異議的，依照“國(guó)有土地房屋征收和補(bǔ)償條例”第二十六條的規(guī)定處理。

拆遷評(píng)估畢竟是一項(xiàng)由專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域規(guī)范的技術(shù)工作，因此必須由有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)椴疬w評(píng)估不僅會(huì)影響其補(bǔ)償結(jié)果，而且會(huì)成為拆遷維權(quán)的基礎(chǔ)行動(dòng)。請(qǐng)不要忽視和浪費(fèi)法律賦予的任何權(quán)利。

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