租賃的房屋屬于違建被拆除，如何彌補(bǔ)損失？

受限于以前法律法規(guī)的不完善，以及相關(guān)管理的混亂，很多房屋都沒(méi)有辦理完整的批建手續(xù)。諸多租賃房屋的企業(yè)往往也不仔細(xì)核查房屋是否具有相關(guān)證件，或是認(rèn)為手續(xù)不齊全的情況十分普遍，出于僥幸心理不予關(guān)注。隨著近年來(lái)整治違法建筑越來(lái)越嚴(yán)格，諸多承租戶就因租賃的房屋被認(rèn)定為違建并被拆除，遭受了很大的損失。那么這些損失是否需要自行承擔(dān)，又能向誰(shuí)尋求補(bǔ)償。

一、機(jī)關(guān)違法導(dǎo)致的損失可要求該機(jī)關(guān)賠償

根據(jù)《國(guó)家賠償法》第四條的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)在行使職權(quán)侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利。而在拆除中，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋內(nèi)物品逐一核對(duì)、清點(diǎn)、登記，分類造冊(cè)，凡不能立即交與物權(quán)人接收的，要將物品提存并妥善保管。

有的地方如浙江，還會(huì)專門(mén)出臺(tái)地方政策予以細(xì)化，進(jìn)一步要求拆除時(shí)必須有人員到場(chǎng)，對(duì)拆及物品清理過(guò)程進(jìn)行。因此，一旦機(jī)關(guān)在強(qiáng)拆過(guò)程中不文明，造成承租人屋內(nèi)設(shè)備等損壞或丟失，就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

值得指出的是，承租人作為拆除涉及的利害關(guān)系人，除了可主張屋內(nèi)自身物品的權(quán)利以外，也可以針對(duì)拆除行為本身提起訴訟。

雖然在實(shí)務(wù)中有的行政機(jī)關(guān)認(rèn)為，拆除的房屋不屬于承租人，事先的處罰決定也是針對(duì)房屋建設(shè)者，承租人并非行政相對(duì)人，不具有利害關(guān)系，故而沒(méi)有針對(duì)拆除行為本身提起訴訟的權(quán)利。

然而根據(jù)高院行政庭出版的行政訴訟法司法解釋釋義一書(shū)的看法，“與具體行政行為有法律上利害關(guān)系”是指行政機(jī)關(guān)的具體行政行為對(duì)公民、法人和其他組織的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)或?qū)?huì)產(chǎn)生實(shí)際影響，承租人作為房屋使用人，其使用權(quán)自然會(huì)因拆除而滅失，當(dāng)然屬于具有利害關(guān)系，可以提起相應(yīng)訴訟。因此如果認(rèn)為機(jī)關(guān)認(rèn)定違建有誤，或是程序違法，承租人也可以提起相應(yīng)訴訟維護(hù)自身權(quán)利。

二、因房東隱瞞房屋情況導(dǎo)致的損失可要求房東賠償

根據(jù)高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，房屋屬于違建則訂立的租賃合同無(wú)效。又根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。從這個(gè)角度講，如果因?yàn)榉繓|故意隱瞞房屋合法性導(dǎo)致承租人受損的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。

具體來(lái)說(shuō)，首先承租人有權(quán)要求出租人退還所繳納的押金、租賃金等合同約定的費(fèi)用。

那么有人會(huì)進(jìn)一步想，既然合同無(wú)效，是否租金也應(yīng)當(dāng)予以退回，雖然從上述角度看，租金是應(yīng)當(dāng)退回的，但是實(shí)際上考慮到承租人畢竟實(shí)際使用房屋并獲益，如果再由承租人收回全部租金，不承擔(dān)任何費(fèi)用，未免顯失公平。

因此《房屋租賃合同解釋》第五條就規(guī)定，雖然出租人不能收取房租，但是可以按照合同約定的房租標(biāo)準(zhǔn)收取承租人使用房屋期間的占有使用費(fèi)，這樣一來(lái)一回，實(shí)際上導(dǎo)致了承租人不能要求退回租金的結(jié)果。

但是這也導(dǎo)致了另一個(gè)問(wèn)題，那就是機(jī)關(guān)實(shí)施強(qiáng)拆前往往會(huì)下發(fā)各類處罰單據(jù)，有些承租人由此得知房屋面臨強(qiáng)拆時(shí)就會(huì)選擇不再支付房租，然而實(shí)際上無(wú)論房屋合法與否，房東仍然可以要求承租人補(bǔ)足欠繳的房屋使用費(fèi)，對(duì)此不應(yīng)當(dāng)存有僥幸心理。

此外，商業(yè)性用房的租賃中，租戶在接收房屋后出于經(jīng)營(yíng)需要，一般都會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的裝飾裝修。合同被認(rèn)定無(wú)效后，對(duì)于已經(jīng)與房屋形成附合的部分，因拆除導(dǎo)致?lián)p毀，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

一般人可能會(huì)奇怪，房屋沒(méi)有辦理合法手續(xù)是出租人的過(guò)錯(cuò)，承租人有什么錯(cuò)，實(shí)際上，承租人在簽訂合同時(shí)就負(fù)有審查房屋是否具有合法手續(xù)的審慎義務(wù)，因此會(huì)因未盡到該義務(wù)承擔(dān)次要責(zé)任。這也是告誡廣大承租人，在簽訂合同前不能馬虎。

還有一點(diǎn)值得注意的是，《房屋租賃合同解釋》第十三條規(guī)定

出租人未同意裝修或擴(kuò)建而承租人自行實(shí)施的，其損失由承租人承擔(dān)。但是以常理來(lái)看，租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修以便開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有合理性，因此通常認(rèn)為除非出租人能夠提供反證據(jù)，否則應(yīng)當(dāng)推定出租人是默示同意。

對(duì)于企業(yè)租賃房屋的情況來(lái)說(shuō)，因廠房被拆除導(dǎo)致的停工、遣散員工等損失，也可以向房東進(jìn)行主張。

但是此處的難點(diǎn)在于舉證，即停產(chǎn)停業(yè)的損失通常要參照之前的納稅額等計(jì)算，員工遣散費(fèi)也同樣需要提供包括社保繳費(fèi)記錄等在內(nèi)的各類單據(jù)。而對(duì)于中小型民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，各方面臺(tái)賬不齊全，往往很難證明自己的損失，因此在事先的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中就需要格外注意賬目、單據(jù)的處理。

三、征收背景下房屋強(qiáng)拆的特殊之處

拆除還涉及到一個(gè)比較常見(jiàn)的情形就是因征收拆遷導(dǎo)致。

在具有征收背景的拆除情況下，對(duì)于承租人有一點(diǎn)值得注意，那就是征收補(bǔ)償?shù)姆峙洹＞唧w來(lái)說(shuō)，征收方在征收經(jīng)營(yíng)類房屋時(shí)，還會(huì)按規(guī)定補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)等費(fèi)用。

從道理上講，出租人并不實(shí)際使用房屋，也就不存在因?yàn)橥．a(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時(shí)安置導(dǎo)致的損失，而是由房屋的實(shí)際使用人即承租人承擔(dān)相應(yīng)損失，因此征收方的相關(guān)補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)實(shí)際補(bǔ)償給承租人。同時(shí)由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并沒(méi)有將承租人列為被征收人，因此雖然實(shí)情中為了妥善解決征收問(wèn)題，有時(shí)愿意讓承租人參與征收談判等相關(guān)事項(xiàng)，但是從法律上看，承租人是不應(yīng)直接向征收方主張權(quán)利的。因此待出租人獲得征收補(bǔ)償后，承租人再行向出租人主張權(quán)利更為合理。

在這種情況下，由于各項(xiàng)損失補(bǔ)償?shù)挠?jì)算都有跡可循，即使承租人像前文說(shuō)的無(wú)法舉證自身真實(shí)損失，但也可根據(jù)征收方的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)向出租人進(jìn)行主張分割補(bǔ)償款。

值得注意的是

有些對(duì)此觀點(diǎn)不甚同意，這些認(rèn)為，承租人既然不是被征收人，分割補(bǔ)償款也就缺乏法律依據(jù)，如果想要彌補(bǔ)自身?yè)p失，就應(yīng)當(dāng)向出租人提起侵權(quán)之訴，舉證自身實(shí)際損失，由出租人予以賠償，至于實(shí)際數(shù)額是低于出租人獲得的補(bǔ)償亦或有所超出都在所不論，將征收補(bǔ)償與搬遷損失完全分開(kāi)。也有的地方如重慶對(duì)于征收有不同的規(guī)定，即明確承租人可與出租人自行協(xié)商補(bǔ)償?shù)姆峙洌瑸槌凶馊藚⑴c分割補(bǔ)償提供了依據(jù)。

對(duì)于沒(méi)有這種地方規(guī)定的情況，也不盡然是壞事。如我們?cè)诔修k案件中就遇到過(guò)，征收方對(duì)出租人的補(bǔ)償共80余萬(wàn)元，但是由于承租企業(yè)相對(duì)正規(guī)，各方面的證據(jù)相對(duì)齊全，通過(guò)主張侵權(quán)賠償，判決出租人賠償100萬(wàn)元，超出了征收補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

因此在征收背景下，承租人究竟是向出租人主張實(shí)際的損失賠償，還是分割征收補(bǔ)償款，要從實(shí)際案情出發(fā)，審慎選擇，判決結(jié)果可能截然不同。